Perlindungan Pembeli Apartemen Apabila Developer Pailit

Belakangan kita sedang diramaikan dengan banyaknya developer (pengembang) apartemen dan perumahan yang mengalami kebangkrutan. Secara terminologi hukum, kita tidak mengenal bangkrut melainkan status “dalam” pailit atau Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (“PKPU”). Secara singkat, pengembang dapat pailit atau PKPU apabila terhadap 2 (dua) atau lebih tagihan yang telah jatuh tempo atau dapat ditagih yang tidak dibayar oleh pengembang tersebut.

Namun di dalam praktik, kepailitan pengembang cendrung merugikan konsumen. Bahkan kepailitan dapat pula digunakan oleh pengembang yang tidak bertanggung jawab untuk menghindari kewajibannya kepada konsumen dan hanya melindungi beberapa kreditor tertentu.

Konsumen apartemen dan jual beli

Umumnya, konsumen atas suatu apartemen atau rumah susun dapat dibagi menjadi dua kelompok, yaitu konsumen rumah susun yang membeli dalam tahap pre-project selling dan konsumen pembeli langsung. Konsumen adalah konsumen yang mengikatkan diri untuk membeli suatu apartemen sebelum pambangunan dilaksanakan berdasarkan suatu perjanjian pengikatan jual beli (“PPJB”). Sedangkan terdapat pula konsumen pembeli langsung, yaitu konsumen yang membeli apartemen setelah pembangunan apartemen selesai berdasarkan suatu akta jual beli (“AJB”).

Namun perlu untuk diperhatikan oleh konsumen PPJB dan AJB, dalam sistem hukum Indonesia, jual beli tidak serta merta mengubah kepemilikan atas suatu barang. Jual beli perlu disusul oleh penyerahan (levering) untuk mengubah kepemilikan. Terhadap benda tidak bergerak seperti unit apartemen, penyerahannya dilakukan secara administratif, yaitu perubahan nama yang tercatat dalam sertifikat kepemilikan bangunan.

Terhadap apartemen, sertifikat tersebut dapat berupa Serfikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (“SHMSRS” atau “SHM SARUSUN”) atau Sertifikat Kepemilikan Bangungan Gedung (“SKBG”). Ketika konsumen telah mendapatkan SHMSRS ini, maka kepemilikan atas apartemen baru beralih.

Bangunan apartemen dan harta pailit

Meskipun bangunan apartemen telah terbangun, penerbitan suatu SHMSRS atau SKBG membutuhkan proses yang panjang, terutama apabila pengembang tidak memiliki sistem administrasi dan perizinan yang baik. Oleh karena itu, dalam beberapa kasus, banya konsumen yang telah membayar lunas suatu apartemen namun tidak juga mendapatkan SHMSRS dan SKBG.

Dalam kaitannya dengan kepailitan, dengan belum dipisahkannya unit apartemen dari aset pengembang, unit apartemen tersebut akan masuk ke dalam harta pailit. Sedangkan konsumen akan tercatat sebagai kreditor konkuren yang prioritas pembayarannya berada di bawah kreditor preferen dan separatis.

Hal ini menyebabkan dalam praktiknya, kepailitan seringkali merugikan konsumen. Sebagai contoh, sebuah perkara kepailitan yang melibatkan pengembang rumah susun di area kemanggisan berujung pada pembayaran kepada konsumen sebesar 15% dari jumlah tagihan. Sedangkan kreditor bank dan developer mendapat pembayaran penuh dari hasil penjualan aset gedung miliki pengembang.

Hal yang perlu diperhatikan

Melihat penerapan perlindungan hak-hak konsumen dalam proses kepailitan, maka memang sebaiknya konsumen apartemen menghindari proses Kepailitan apabila terdapat permasalahan dengan pengembang. Namun, dalam hal Kepailitan tidak terhidarkan, maka berikut hal-hal yang perlu diperhatikan oleh konsumen:

1. Konsumen perlu mengajukan tagihan berdasarkan batas waktu dan tata cara yang diatur sebagaimana dapat dilihat dalam pengumuman koran kepailitan;
2. Kreditor memiliki hak untuk dapat meminta kepada kurator agar melanjutkan usaha debitor (pengembang) baik dalam tahap pengurusan atau pemberesan termasuk melanjutkan pembangunan dan melakukan penyerahan unit yang dipesan;
3. Kepailitan pada prinsipnya mengikuti suara mayoritas kreditor. Oleh karena itu, konsumen perlu untuk bergerak sebagai suatu satu kesatuan serta terorganisir agar dapat melindungi hak konsumen dalam proses Kepailitan; dan
4. Dalam beberapa perkara, kepailitan terhadap pengembang dapat selesai dengan damai ketika paguyuban konsumen berhasil mencari investor baru. Dalam hal ini, konsumen bersikap pro-aktif dalam mencari penyelesaian.

Dari hal-hal tersebut di atas, dapat kita pahami perlindungan terhadap konsumen apartemen dalam hal terjadinya kepailitan dirasa masih sangat kurang. Namun, konsumen dapat mengambil langkah-langkah strategis untuk dapat melindungi hak-haknya selaku konsumen.